Gün geçtikçe artan kiralar, temel haklarından biri barınma hakkı olan bizim için büyük bir sorun. Bu yazıda konut kirası meselesine hukuki açıdan değinip, hangi durumlarda kiracının çıkartılabileceğini veya kanunun ev sahiplerine tanıdığı hakların neler olduğunu, on maddede değerlendireceğiz.
Avukatlık mesleğini tam anlamıyla öğrendiğimiz stajyerlik dönemindeki ustamın, üstadımın -bizim meslekte bu ifadeyi kullanmak gelenektir, ben çok tercih etmesem de- çok güzel bir sözü vardı: “Evvela kat mülkiyeti kanununu su gibi ezberleyeceksiniz çünkü dışarıda karşılaşacağınız insanlar ya kiracıdır ya da ev sahibi, evsiz olacak hâli yok ya!” Kendisini buradan saygıyla anıyorum, zira bu yazının konusu, son zamanlarda artan enflasyonla beraber karşı karşıya gelen ve bana sürekli iki farklı açıdan soru soran kiracı ve ev sahipleri.
Son zamanlarda büyük bir ivme ile artan ülke enflasyonu etkisini her yerde gösteriyor. Gerek gayrimenkul alımı vasıtasıyla vatandaşlık temini hizmeti gerekse bölgede oluşan savaşlar ve benzeri durumlar yüzünden ülkedeki her çeşit ev ve işyerine olan talebi arttırıcı sebep üst üste birikince, enflasyon %80 artarken ev ve kira fiyatları %110 artabiliyor. Hâl böyle olunca kiracılar, kirada bulundukları evlerde geçmiş kira dönemlerinden gelen bedeli minimum oranda arttırarak oturmak derdinde çünkü önemli bir gider kalemlerinde fahiş bir yükselmeyi engelleyecekler. Öte yandan ev sahipleri ise bir zamanlar yaptıkları birikimleri ev alarak değerlendirmiş kimseler olarak, piyasa koşullarında artış yaparak yatırımlarının değerini korumak derdindeler; doğru artışı yapabilmek için ise çoğu kez kiracının evden ayrılmasını istiyor ve bekliyorlar. İnsanın temel ihtiyacı olan barınma gibi bir konu üzerinden yaşanan bu gerginlik ise benim gibi hem kiracı hem ev sahibi olan birinin gözünden en hafif tabiriyle oldukça hüzünlü. Peki, hukuk ne söylüyor?
Bir kere yukarıda bahsi geçen kat mülkiyeti kanunun bu yazımızda doğrudan bir uygulama alanı bulunmuyor. Bizim konumuz daha kapsayıcı daha üst bir kanunla ilgili: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu. Kanunun dördüncü kısmı “kira sözleşmeleri” başlığını taşır. Bu yazının konusu olmadığı için kira sözleşmesi nedir, tarafların sözleşmeden doğan borç ve yükümlülükleri nedir diye uzun uzadıya yazmayı düşünmüyorum. Bizi ilgilendiren alt başlığımız “F. Sözleşmenin Sona Ermesi” ismini taşıyor.
Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkartabilir?
Burada en önemli bilgiyi peşinen verelim; ev sahibi, kiracıyı istediği her zaman ve koşulda kiralanan evden çıkartamaz. Kanunlarda yazılı sınırlı ve özel koşullar oluşana kadar bir kiracı, her yıl kanuni artışını yaparak evde oturmaya devam edebilir. Bu durum mevcut ekonomide ev sahiplerinin işine gelmese de birazdan kaleme alacağımız durumlar oluşmadan yasal olarak kiracıyı evden çıkartma isteğinin bir karşılığı olmayacaktır. İcra takiplerine itiraz, tahliye davalarında davanın reddi talep edildiği takdirde davacı olan ev sahibinin sonuç alması mümkün olmayacaktır.
Peki hangi şartlar, koşullar oluşmalı ve ev sahibi, hangi noktada kiracıya tabiri caizse “teslim et anahtarını”, diyebilmektedir? Burada kanundan madde madde girersek taşınır eşya kirası da tarla kirası da, ev kirası da konuya dâhil olacak. Yazıyı makul uzunlukta tutmak adına sözün özüne girelim; taşınmaz konut kiralarında kiracının evden tahliyesini gerektiren hâlleri, daha özet biçimde ele alalım.
1) Kiralanan taşınmazda en az 1 + 10 yıldır ikamet etmek.
Normal şartlarda kiracının yıllık düzenlenen kira sözleşmelerini, yıl sonunda evden çıkmayarak ve en fazla kanuni artış oranında kira bedelinde zam yaparak, kendiliğinden uzattığını yukarıda belirttim. Bu uzama oranının sınırsızca kullanılmasının, ev sahibinin mülkiyet hakkını zedeleyeceğini düşünen kanun koyucu, sözleşmeyi en fazla 10 sefer uzatma yetkisi vermiştir. Bu durumda bir kişi, kiraladığı bir taşınmazda oturduğu ilk yılın üzerine 10 yıl daha bahsettiğim şekilde oturmaya devam edebilir. Eğer ev sahibi bu 10 yılın sonunda kira ilişkisinin devam etmesini istiyorsa bir problem yoktur.
Öte yandan ev sahibi 10 yıllık sürenin sonunda artık her yıl, sözleşmenin yılının dolmasından 3 ay öncesinde kiracıya noter kanadıyla yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Böylece 3 ayın sonunda kira sözleşmesi kanunen yenilenmeyecektir ve kiracının oturmaya devam etmesi durumunda ev sahibi için evi işgal etmeye devam eden kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkı ortaya çıkacaktır.
2) İhtiyaç Sebebiyle Tahliye.
Bu bir klişedir. “Askerden oğlum gelecek”, “Almanya’dan kızım gelecek, evi boşalt.” Bir kimsenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar/torunları/evlatlıkları gibi), üstsoyu (ebeveynleri, büyükannesi, büyükbabası gibi) veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin bir konut ihtiyacı varsa elbette kiracının sözleşmesini sonlandırabilir. Kanun bu hakkı korumuşsa da bunun bir bahane olarak kullanılarak kiracıların keyfi tahliyesine karşı da önlemler mevcuttur. Evvela ihtiyaç gerçek olmalı. Yine noter yoluyla yazılı olarak fesih bildiriminde bulunulmak suretiyle kiracı, ya ilk 6 ayının ya da ikinci 6 ayının bitiminden 3 ay önce bilgilendirilmeli. Kiracının taşınmazı, kira bitiminde tahliye etmemesi durumunda 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Tabii ki en önemlisi, kiracı evi tahliye ettikten sonra yalnızca kişinin yakınları o evi kullanmalı. Detayına bu yazıda girmek istemesem de bir kimseyi ihtiyaç nedeniyle evden tahliye ettikten sonra 3 yıl içerisinde yine bir yabancıya kiraya vermek, çıkartılan kiracı için tazminat hakkı kazandırır.
3) Tadilat Nedeniyle Tahliye.
İhtiyaç nedeniyle tahliye başlığındaki 3 yıllık yeniden kiralama yasağını içeren bir diğer tahliye nedeni de tadilattır. Eğer kiralanan taşınmaz kiracının içerisinde oturmasını imkânsız hale getirecek kadar zarar görmüşse, taşınmazın onarılması genişletilmesi yahut değiştirilmesi için kiracının tahliye edilmesi gerekir. Bildirim ve dava süreleri bakımından da bir üst maddeyle benzeşen tadilat nedeniyle tahliye önemli başkaca detaylara da sahiptir ve yinelemekte fayda görüyorum; bu sebepler yalnızca gerçekten var ise kira sözleşmesinin sonlandırılması ev sahibi tarafından tek taraflı olarak talep edilebilir. Yok yere bu sebeplerle istenen tahliyeler ise ya sonuçsuz kalır ya da ev sahibinin aleyhinde tazminat yükü doğurur.
4) Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye.
Bazen kiracı, belli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini kendisi kabul eder. Bunun için de yazılı bir tahliye taahhütnamesi imzalar. Fakat uygulamada artık kira sözleşmesinin doğal bir eki gibi imzalattırılan boş tahliye taahhütnameleri, esasen hukuki geçerliliğe sahip değildir. Çünkü bunların kiracı üzerine ev sahibi tarafından bir baskı yapılarak alındığı kabul edilir. Fakat usulen ve şeklen tamam olan bir tahliye taahhütnamesi, kiracı imzaya itiraz etmediği sürece hızlı bir tahliye yöntemidir. İmza itirazı, sürecin beklenenden uzun olmasına yol açabilmektedir. Bunun haricinde usulen ve şeklen sorunu olmayan bir tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye davası açılabileceği gibi yine derhal tahliye talepli icra takibi de başlatılabilir.
5) Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Yazacağım maddeler arasında belki de en çok şarta bağlı olanlardan birisi budur. Zira kirayı ödememek meselesi bir ayın kirasını birkaç gün geçirmekten ibaret değildir. Bir kiracının, kirasını sözleşmede belirtilen tarih aralığında ödememesi hâlinde ev sahibinin kiracıya ödeme yapmadığına dair yazılı ihtarname göndermesi gerekmektedir. Yetmez, kiracının bu ihtara itiraz etmemesi veya ihtarın haklı olması gereklidir. Yetmez, kiracının bu haklı ihtara, aynı kira yılı içerisinde iki kere sebebiyet vermesi gereklidir. Ocak ayında yenilenen kira sözleşmesi için bir kasım ayında, bir şubat ayında ihtar çekilir ise kasım ayındaki ihtar, bir önceki yılın kira dönemine ait olduğu için bu maddeyi kapsamamaktadır söz gelimi. Yetmez, ikinci haklı ihtardan sonra o kira döneminin bitiminde çıkması istenir. Yetmez demekten ben yoruldum ama yetmez, kira yılı bittikten sonra 1 ay içerisinde bu sebebe dayanarak tahliye davası açılması gerekmektedir.
Kiranın nasıl ödendiği, ne şekilde ödemelerin kanıtlandığı, gidilmesi gereken görevli ve yetkili mahkeme gibi birçok husus daha bu maddenin detaylarını oluştursa da uygulamada en çok kullanılan yöntemlerden birisi olarak karşımıza çıkmaktadır. Zira kirasını ödemeyen kiracının, kira sözleşmesinin bitirilmesi kadar olağan bir sonuç yoktur.
6) Tek İhtarla Tahliye
Uygulamada 7/30 ihtarı diye de geçen kira tahliye yöntemidir. Bu ihtar daha çok, kesinlikle ödeme yapmayacağından emin olduğunuz belki de kaçak olan kiracılar için uygulanır. İcra takibi yoluyla 7 gün içerisinde bu ihtara itiraz et (ödeme yapıldı gibi nedenlerle) yahut 30 gün içerisinde kiranı dosyaya öde şeklinde bir uyarıda bulunulur. Ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedilmesi ile icra hukuk mahkemesinde yapılacak basit usulde bir yargılama ile tahliye kararı verilebilir. Bir önceki madde ile arasındaki en önemli fark 2 ihtarlı sistemde sonradan ödeme yapılsa da tahliyeye karar verilir ancak tek ihtarlı icra takibinde sadece 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa tahliyeye işlemleri yapılabilir, aksi haâde icra dosyası kapanır. Bu yöntem şartların oluştuğunu varsayarak bir öncekine kıyasla daha hızlı sonuç alınan yöntemdir.
7) Kiracının veya Eşinin Başka Evi Olması
Bazen insanlar ailelerine/işyerine daha yakın olmak veya kendi evlerinin kira gelirinden daha az kira ödedikleri bir evde oturmak gibi niyetlerle kirada otursalar dahi başka bir evin sahibi olabilirler. Bahsedilen ikinci ev de aynı ilçe/belediye sınırları içerisinde ise bu, ev sahibinin kiracıyı tahliye sebeplerinden biridir. Önemli olan ev sahibinin başlangıçta bunu bilmiyor olmasıdır. Dava açma usulü ve süresi yukarıda bahsettiğimiz diğer maddelere paralel gider, kira yılı bitiminden itibaren 1 aylık zaman içerisinde “Ben bilmiyordum aynı ilçede evleri varmış, o hâlde ben bu insanlara ihtiyaçları olmayan bir evi kiralamak istemiyorum.” diyerek tahliye talebinde bulunabilir.
8) Önemli Sebeplerin Varlığı
Bu madde aslında mevcut piyasa koşullarında kiracı yönünden bir nebze can sıkıcı gibi bir intiba bırakıyor. Türk Borçlar Kanunu Madde 331 diyor ki; “Tarafların her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”
Ancak burada önemli sebebin varlığı, hâkime kanıtlanacak ve toplum genelinde objektif olarak kabul edilecek sebeplerdir. Örneğin yalnızca bölgedeki kira rayiç bedelinin çok fazla artmış olması önemli bir sebep varlığı değildir. Makul sayılacak hâller ise çoğunlukla istisna olabilecek kadar az görülen ve kiralanan taşınmazın içerisinde ahlâka ve adaba aykırı yahut hukuk dışı şeyler yapılması gibi işler yahut kiracı ile ev sahibinin suç duyurusunda bulunacak raddede kavga etmesi, karşılıklı darp edilmesi gibi sebepler olabilir. Bu örnekleri çeşitlendirmek mümkün.
9) Özen Yükümlülüğüne Aykırılık
Matbu yani hazır ve taslak olarak sağda solda bulabileceğiniz kira sözleşmelerinde genelde ikinci sayfada şu minvalde bir madde bulunur “Kiracı, kiralanan taşınmazı özenle kullanmak zorundadır.” Gerçekten de gerek yazılı hukuk gerekse örf adet hukuku kurallarımızda kiracının taşınmaza olağandışı zarar vermemesi, örneğin ortada hiçbir sebep yokken duvarı balyozla kırmaması gerekir. Okurken siz de “E herhalde yani”, dediniz değil mi? Oysa ev sahibi tarafından kötü davranılan her kiracının içinden “Çıkarken şu eve zarar vereyim de en azından canı yansın”, diye bir kez geçirdiğini zaman zaman çevremizden duyarız. Olur da bazıları şeytana uyarsa diye, kanun koyucu evden derhal tahliye isteme hakkını ev sahibine tanımıştır.
10) Kiracının İflas Etmesi
Ticaret ile uğraşan kiracınızın kira sözleşmesi devam ederken iflas etmesi durumunu da kanun özel olarak korumuştur. Bu hallerde hukuki yollara başvurabilen ev sahibi, o yıla ait ileriki kira bedelleri için güvence isteyebilir. Bu güvence bir ipotek yahut bir banka hesabı gibi şeyler olabilir. Yahut kiracının iflası hakkında bir iflas masası kurulduysa (Kral Arthur’un yuvarlak masası gibi bir masa olmadığını üniversiteden mezun olunca üzülerek öğrendiğim masadır). Bu iflas masasına başvurarak yazıcı güvence alınması için süre tanınabilir. Bu güvence talebinin üzerine süresi içerisinde kiracı yahut iflas masası güvence vermez ise kira sözleşmesi hiçbir süre beklemeden, direkt feshedilebilir. Önceki tarihli ödenmeyen kiralar için ise yeniden iflas masasına başvurarak, icra iflas kanunlarımız uyarınca usulünce alacaklı sırasına girebilir.
İşte böylece 10 maddelik listemizin sonuna geliyoruz. Sözün özü sevgili kiracılar, bu durumlara uyan hâl ve davranışlarınız yoksa; örneğin ödemelerinizi tam ve zamanında yapıyorsanız, ev sahibinizin bakmakla yükümlü olduğu yakını otursun diye yazılı ihtar almadıysanız yahut iflas etmediyseniz, gönlünüzü ferah tutun.
Diğer taraftan sevgili ev sahipleri, burada yazılı hâller oluştu ise ne şekilde adım atılması gerektiğiyle ilgili mutlaka bir avukata başvurun zira bu yazım bir tez hâlini almasın diye birçok istisna, süreler, usuller ve makamlardan bahsedemedim: Kiracının ölümü hâlinde tahliye sürecinden yahut bu hukuki süreçler sonlana kadar yapılacak eylemler gibi. İşin niteliği, kullanılacak yöntemler, eldeki delillerin değerlendirilmesi yahut delil elde etme yöntemleri gibi hususlar, her olay özelinde farklılık gösterir. Siz haklarınızı bilin ve öğrenin. Kulaktan dolma bilgiler ve ne demek istediği belli olmayan yazılara güvenerek iş yapmayın. Sağlıcakla kalın.
Yazan: Av. Ömer Barış MIHÇI
